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孙奎律师 13021909386
全国“两会”临近,各地陆续出炉的楼市成交数据显示,2月一线城市成交量大幅跳水,不少业内人士认为这是调控成效初显。不过,“量跌价挺”的局面使得高房价依旧成为代表、委员们最为关心的话题之一,多份议案提案均直指当前楼市问题。代表、委员的“狂轰滥炸”是否会导致中央继续调控楼市?“两会”是否会成为今年楼市的一个分水岭呢?
2月京沪深穗成交跳水房价未降
地方调控被质疑“太温柔”
上周,国务院总理温家宝与网友在线交流时,有网友就向他表示虽然楼市频出重拳,但仍担心拉不住这匹脱缰的野马。对此温家宝表示,政府有责任管好房地产市场,将依法对圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。“我有决心,本届政府任期内能把这件事情管好,使房地产市场健康发展,使房价能够保持在一个合理的价位。”
不过温家宝所强调的针对房地产市场四个方面的调控措施基本仍是对“国4条”、“国11条”政策的重申。而“国4条”、“国11条”出台后,虽然各地———尤其是一线城市成交量出现下跌,但房价仍然维持高位,甚至有继续上涨的迹象。
刚出炉的2月数据显示,北京期房网上签约总量为8322套,为1月成交量的75%,剔除经济适用房和限价商品房之后的商品住宅签约套数为4012套,成交量仅相当于上月6463套的六成；上海全市商品住宅成交面积为32万平方米,与1月份相比大幅减少54.29%,已是连续两个月出现逾半跌幅,并创造了自2005年以来的最低纪录；广州2月全市一手住宅网签3494套,同比下降47%,环比则缩水一半；在深圳,2月新建商品住宅销售面积共计91216平方米,比去年同期下降75%,环比下降74%。不过从房价来看,总体仍处于高位并未出现太大调整。
业内人士分析,2月成交量下跌有其客观原因,如逢年过节、新货偏少等因素,但还是体现出了调控政策的成效初显。不过,仅从“国4条”、“国11条”来看,调控总体温和,加上目前开发商手头资金仍较充裕,并不急于买房,也就咬着房价不松了。
此外,近期各地也陆续出台了落实“国11条”的地方性楼市调控政策,如“京11条”、“粤4条”等等。但这些政策一出,就被不少网友和市民质疑“太温柔”,认为多数只是对现有政策的重申。一位不愿意透露姓名的专家直指,受土地财政影响,与中央政府相比,各地方政府显然被房地产捆绑得更厉害,因此当楼市不景气中央“救市”时,地方政府肯定会出台更多的利好措施；而当楼市需要调控时,地方政府也几乎不可能收得比中央更紧。
因此,在2010年供应总体偏紧的情况下,现有调控政策能否真正让房价稳定下来,不少业内人士均表示还有待观察。
房价刹不住车引发多重担忧
“两会”后可能出台新政
在这样的背景下,今年的全国“两会”,房地产市场势必仍将是一个绕不过去的话题,尤其是房价疯涨了一年之后仍然煞不住车,更加剧了代表委员们的担忧。
“现在一些人用于还房贷的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,购房压力让许多年轻人背上了沉重的包袱,形成所谓的‘房奴’。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海说,“这会严重影响他们的消费支出,从而对消费形成抑制。”
全国政协委员、中国工商银行原监事长王为强则表示,房价短期内上升过快,房地产市场增速过度,会给金融机构带来系统性风险。他还指出,居民申请贷款,用于购买多套房屋和投资炒房的行为增多,也就是说一人多贷,导致借款人不能及时还贷的风险加大。
此外,“地王”频出、地价不断攀高,大型房企对中小企业的挤出效应也日益明显；高地价也必然导致高附加值的豪宅越来越多,普通商品住房的供应也将受到挤压。这些都与当前中央调控楼市时希望增加普通商品住房、中小户型供应的精神相悖。
其实,中央层面对于楼市的关注并没有懈怠。春节前,一次被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的九部委联合督察展开。这次督察的一项重要内容就是此前出台的“国11条”的调控效果以及各地的落实情况。也就是说,中央对于楼市的动态把握开始比以往更为及时,而按照国务院要求,在全国“两会”召开之前,所有督察工作必须完成,最终督察情况报告将会呈送国务院,成为有关部门考虑未来的楼市调控政策的依据。
因此不少业内人士预测,今年1月前后的一系列楼市调控政策只是一个逗号,“两会”过后,中央还可能继续出台新政。随着会期越来越临近,会后楼市政策走向以及“两会”是否会成为今年楼市的一个分水岭的悬念萦绕在了各方心头。
下一步调控或包括信贷、财税、融资等措施
开发商最忧按揭再收紧
按照“国4条”、“国11条”所定基调和主要精神,下一步最有可能将在信贷、财税、企业融资、土地等方面出台更加严厉的后续措施。
近期,控制流动性的政策频发。据监管层人士此前透露,2月第一周的信贷总量已经减少,而且各家银行上报的2月信贷计划规模都比1月少了很多。因此2、3月新增贷款很可能因为略显强势的调控而下滑。
银行控制信贷规模,首当其冲的就是个人按揭贷款。不仅二套房贷被严格收紧,连首套房贷优惠也被部分银行取消,利率优惠从7折提至了8.5折。银监会也再次重申,商业银行应坚决控制投资投机性购房贷款。在严格二套房贷的同时,还要大幅度提高三套以上个人按揭贷款的首付和利率要求。
一位开发商表示,他最担心的是“银行按揭贷款政策继续收紧”。其实,他所面临的资金压力可能将不仅仅来源于按揭贷款的收紧。据媒体报道,今年银行业还会格外加强对开发贷款的控制,将对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。
记者还了解到,目前证监会也正在联合国土资源部等,拟订上市公司募集资金管理新政,旨在确定更为明确、细致严格的审核标准,从而把好房企土地融资的“闸门”。国土部近期也拟出台一个关于加强房地产用地供应和监管的文件,内容将以加强保障性住房用地供应、加强土地供出之后的管理,以及强化房地产市场闲置土地监管等为主。
此外,去年底保监会起草的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》开始面向社会公开征求意见,并已于2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过。目前已上报国务院择机发布。与征求意见稿相比,保险资金投资不动产的门槛被进一步提高了。
还值得关注的是,财税新政也在酝酿之中。虽然物业税实现全面空转后,有税务专家私下透露,短期之内推行的难度仍然很大,甚至年内推出试点的可能性也不大,但是今年房产税改革有望先期破冰,这将为从根本上遏制住部分城市的房价过快上涨铺平道路。
■相关报道
受调控影响小商办用地升温
2009年下半年以来,四大城市商办用地供应呈现逐步增长的趋势,7—11月平均土地供应面积为68万平方米,2009年12月商办用地供应面积为83万平方米,2010年1月该数据更是达到86万平方米。商办用地的集中出让受到了开发企业的热捧,近期商办“地王”频出。在保险资金投资不动产细则尚未公布之前,保险资金已按捺不住,近日在上海外滩新地王的竞拍中,太平洋保险、泰康保险与中华企业组成了联合竞投体进行竞拍。
与土地市场相对应,写字楼租售市场也明显优于住宅市场。据中原地产统计,2010年1月,四大城市写字楼销售面积达49.38万平方米,环比仅减少15.40%,而同期住宅成交量的跌幅达37.50%。同时写字楼租赁市场也表现出回暖趋势,1月四大城市甲级写字楼中,北京、深圳租金冲高回落,上海、广州环比均出现小幅上升,在租赁淡季租金依然表现出稳中有升的态势。
由于商办市场受宏观调控的影响相对较小,同时投资风险相对较低,具有避险倾向的开发商在近期加大了对商办物业的投入,业内人士分析,2010年商办市场有望企稳回升。
■各地动向
广州:首套房贷首付提至三成
基准利率仍是主流
春节前,中行率先下发通知取消了第一套房贷的优惠。其调整包括将首套房贷的优惠利率统一由7折调整为8.5折,且全面停止与中介的二手房合作等。当时广州很多银行都紧跟着提高了首套房的利率和首付比例。
春节后,房贷的市场又再度受到关注。记者再次走访了节后的银行个贷市场,发现广州各家银行的房贷政策基本上和春节前一致,首套房贷实行基准利率和首付提至三成仍然是主流的做法。
“如果首付四成,那么利率可以下浮25%,如果首付不够四成,那么利率只可以下浮15%。”光大银行仍然维持节前的这一房贷处理方法。建行仍然是首套房贷只有首付四成才可以拿到30%的利率优惠。“首付非四成现在同样难以批下来。”该行一客户经理表示。工行仍然是大多执行首付三成,基准利率。
不难发现,银行现在的房贷政策都由于国家的调控和信贷紧张而发生了变化,且定价变得更加灵活,“并非强硬要求,但是现在别说首付比例和利率优惠已没有,连能否批下来都是问题,之前的贷款都在排队。”某银行个贷部人士告诉记者。
房价调控显效房贷需求冷清
节后个贷市场的另外一个特点是:需求明显冷清了。一方面是银行“水龙头”继续收紧,另一方面节后个贷尤其是房贷需求有所放缓。
某国有大行个贷部人士向记者透露目前四大行的个人贷款都明显收紧了很多,而且节后一点都没有松。“一方面是调控紧张了,另一方面是去年个别国有银行用各种手段放出的贷款太多,现在央行都查得很严,贷款非常紧了。”此外,记者了解到,目前由于存款准备金率再次上调,贷款的资金成本增加,该国有银行已经上调了“个人消费信贷”相关产品的利率。“个贷今年估计都不会松的了。”上述人士告诉记者。
此外,工行某大行个贷部人士也对记者表示,节后由于楼市调控频频推出,目前投资者都在观望,等待房价下调,因此个人一、二手房贷需求都明显较节前清淡很多。
开发商获得贷款非常困难
但是与此相对的是企业贷款,虽然额度仍然紧张,但由于担心国家会出台新的政策对企业贷款也有所限制,目前不少银行都在冲企业的贷款。“我们现在趁着政策没有变,赶紧把额度都先拿下来,能签的都先签,以后慢慢放贷。”某大国有行对公业务员对记者表示。
此外,由于几轮调控政策出台,目前房地产商获得开发贷款仍然非常困难。最近一位小地产开发商负责贷款的朋友告诉记者,去年递的贷款申请,最近银行给的回复是,要再等一个月。“但是大地产商拿贷款就容易一点。现在贷款一收紧,银行基本都只放贷给大地产开发商了”。
南方日报记者黄倩蔚
海南:不会给予小产权房合法身份
上半年开展专项打击
新华社2日专电记者2日从海南省住房和城乡建设厅证实,海南省政府相关部门从未考虑过给予小产权房合法身份。
近期,在海南房地产价格暴涨刺激下,海南省部分城市城中村和郊区农村的一些村干部、村民将集体所有农用地,通过联营合作、买卖、租赁、入股等方式,建设小产权房销售,从中牟利。
海南省住房和城乡建设厅新闻发言人澄清说,此前有报道称海南将放开小产权房,这一说法毫无根据。根据现行政策,居民购买小产权房无法办理房产登记手续,权益得不到保障。
海南省国土环境资源厅厅长严之尧也表示,私买私卖的宅基地绝不发证,不会将违法用地合法化。
据海南省国土环境资源厅通报,今年上半年,海南省将开展打击土地违法行为专项行动,其中,非法买卖集体土地、以租代征搞小产权房等行为将是重点打击对象,对违法建设的小产权房,国土部门一律不予办理土地登记、报建许可、产权登记手续。
南方日报记者卢轶
