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孙奎律师 13021909386
承载1.5万亿元投资压力的保险资金，在商业地产领域已蠢蠢欲动：入股地产公司、与地产公司合力竞标地块、自购办公楼用于出租等花样翻新。近日，一家名为“国寿地产有限公司”的企业，通过国内几家知名的招聘网站发布消息，招聘电气工程师、建筑师等多个职位；招聘本身并没有引起多大关注，但招聘方“国寿地产有限公司”的名头却引发了一场“人肉搜索”，因为正当央企涉足房地产不断引发“地王”涌现被清退之时，保险资金却异军突起进军地产。尽管《保险资金运用管理暂行办法(草案)》以及配套的险资投资不动产细则尚未出台，但险资入主地产已小有规模。统计数据显示，近四年险企购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元。一旦相关配套政策正式出台，将有近2000亿元险资再次搅动商业地产。
央企退出带来的机遇
“《保险资金运用管理暂行办法(草案)》(以下简称《草案》)已经在2010年2月初上交保监会主席办公会议审议并原则通过，目前已上报国务院择机发布。这一草案与去年年底的征求意见稿相比变动很大。”近日，一位接近保监会的业内人士向记者透露，《草案》总的趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，管理更加严格；其中，险资投资不动产在总资产中的占比已从6%下降到5%以下。
险资能否顺利进入商业地产备受关注。此前，保监会主席吴定富接受记者采访时表示，保险资金不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发等。据悉，险资投资不动产将主要投资酒店、商用房租赁、自用办公楼等。
不过，有地产分析人士指出，险资与地产商合伙，险资将有办法绕过政策壁垒投资商业地产。
正当众险企期盼投资新政出台时，国资委要求78家央企退出房地产市场的“号令”为险企投资地产再度打开了渠道。
3月22日，国资委网站公告，要求78户不以房地产为主业的央企，在15个工作日内制订退出方案。
“当78家不以房地产为主业的央企退出，很可能成为险企入场的好时机。”有关保险专家向记者表示，中国人寿(29.13,-0.15,-0.51%)、中国人保等险企也属央企，且不受国资委这一清场令约束，未来退出央企的地产投资项目不排除会落入上述险企手中。
但究竟如何接盘，目前尚不得而知。
不过有一点可以肯定的是，对于此番险资可能出现接盘央企退出的房地产项目，保监会在3月24日已经发布了《保险集团公司管理办法》，旨在防范保险集团公司综合经营风险，同时也为集团公司投资包括不动产等非金融类产品设定了上限。例如，该“办法”规定，在投资与保险业务相关的非金融类企业时，投资总额不得超过集团合并净资产的10%，不得超过被投资企业实收资本的25%，不得参与该公司的经营。
记者注意到，根据保监会此次发布的“办法”，目前已成为远洋地产第一大股东的中国人寿，将无法借国资委要求非主业央企退出地产业的机会，进一步增持远洋地产的股份。这一“办法”的出台也将意味着其他保险集团无法大额投资地产公司。
险资该如何投资不动产？对于多数险企和市场而言仍是一个谜。据悉，近期保监会资金运用部又在紧急召集保险资产管理公司高管闭门开会，商讨险资投资不动产等方面的关键细节。
近十年险资年均收益仅4%
实际上险资进军房地产，绝非一时兴起。
2009年10月1日新《保险法》正式施行，拓宽了保险公司的投资渠道，允许险资可在遵循安全性的原则下投资不动产，这也被外界解释成为险资“松闸”。
之前出于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的政策限制，70%用于银行存款和债券，这导致险资的收益率较低，除了2007年资本市场的火爆造就了保险资金平均收益率高达12.17%外，近十年来险资年平均收益率仅约为4%。
然而在城市化迅速推进的当前，房地产业无疑是一个相对来说低风险、高回报的行业，根据测算中国房地产业近年来平均投资回报率超过10%，相对资本市场收益更为稳定。
据了解，此次放开后险资可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。据保监会发布的数据，截至2009年底，保险资产总额为4.06万亿元，若按照5%-6%的比例推算，未来可能有超过2000亿元左右的险资涉足房地产市场。而这些资金最有可能进入有着稳定租金收入、升值潜力较高的商业地产，尤其是写字楼物业，商业地产将成为最终受益者。
1.5万亿险资配置存压力
“所有资本都在追逐地产，一方面因为他们没有更好的投资标的，另一方面，当前的房地产市场确确实实是存在高额利润的，”昨日，一位保险业内人士向记者坦言，险资进房地产的主要原因在于巨额保费收入的增值。
近年来，伴随着保险业的迅速发展和不断成熟，险资投资渠道也在逐渐拓宽。但是，险资投资松闸的速度远赶不上保费的增速，因此，险企面临着越来越大的资金配置压力，需要更加多元化的投资渠道。
保监会预计，今年由于新增保费、到期再投资资金、积压未有效运用资金等三大因素将导致超过1.5万亿元的保险资金面临较大投资压力。
据悉，保险资金投资行为的核心原则是资产负债匹配的原则，而当前限于政策原因大量险资放行的通道仅有银行存款、国债、证券等短期投资渠道，造成资产负债期限的不匹配。
众多保险专家指出，不动产正可以作为险资的一种长期投资方式，有助于满足保险资金的长期匹配。
险企绕道投资不动产
事实上，在险资投资不动产细则未明确乃至新《保险法》正式实施之前，保险资金已经曲线进入不动产市场，参与方式主要有两种，一种是直接通过金融资本市场介入地产股，另一种是直接入股地产企业。截至3月19日已披露的505家沪深两市上市公司年报中显示，险资位列前十大流通股东的上市公司有102家，与去年三季度报表相比，其中险资新进入的超过30家。根据财汇金融分析数据，去年四季度包括中国人寿、中国平安(52.22,0.33,0.64%)、泰康人寿、中国人保等多家大中型保险机构，都不约而同地选择了房地产、原材料等周期性行业。
2009年12月，中国人寿斥资58.19亿港元，认购远洋地产9.34亿股新股，成为该公司第二大股东，持股比例达16.57%。今年1月，中国人寿继续受让中化股份所持远洋地产4.23亿股股份，持股比例由16.57%增至24.08%。因此3月15日，远洋地产子公司远豪置业以40.8亿元夺得北京望京地区单价“地王”时，中国人寿也同时备受诟病。
除此之外，北京、上海、广州等经济发达城市，险资打着“自用”旗号购置大面积优质办公物业的行动一刻也没有停止过。
中国不动产研究中心提供给记者的统计数据显示，从2006年到2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年一年，保险公司购买的物业就累计达20万平方米，而且大部分集中于北京金融街(10.68,0.04,0.38%)区域。
目前，中国人寿、泰康人寿、新华保险以及部分合资险企等近10家公司在国内多个城市频频“关注”商业地产项目，只不过由于政策上的限制，险资进入商业地产并未得到正式允许。
尽管政策尚未畅通，但险企却通过另一种方式曲线进入地产领域。例如，中国人寿之前已对11家上市地产公司进行了股权投资，其中不乏万科A(9.21,-0.04,-0.43%)、招商地产(21.71,-0.23,-1.05%)、金地集团(13.08,-0.11,-0.83%)这样的地产股第一集团公司。中国人寿的“影子”公司中保信开发建设了位于北京市朝阳区朝外大街的中国人寿大厦。2010年1月12日通过认购方式持有远洋地产24.08%股份，成为远洋地产第一大股东。
国寿进军地产并非个例，其他险资也在积极“囤粮”。2009年4月份，中国太平洋(18.05,-0.10,-0.55%)保险以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦(即北丰C2大厦)；5月，中国人保与金融街签下100亿元的地产合作项目；8月和9月，中国平安借平安信托连续与金地集团、绿城集团签订合作协议，将用400亿元投资地产；12月，生命人寿与佳兆业集团及旗下公司签订协议，以租赁、抵押融资等方式进行地产投资合作。
今年2月1日，上海外滩地王的竞价名单中第一次出现了两家险资公司直接参与土地竞标，在中华企业(13.51,0.01,0.07%)联合体中，除了开发主体中华企业地产有限公司占据35%股份之外，另外两家出资方分别是太平洋人寿占35%，以及泰康人寿占30%。尽管最终没有竞投成功，但可以看到险资已经在加快布局地产业。
总的来说，为缓解越来越大的险资经营压力、降低险资投资风险以及提高险资经营收益，不断拓宽保险投资渠道将是行业大趋势，而逐步放宽险资投资不动产的限制正是一个现实的选择。
可以预期的是，险资追求高收益将会催生投资商业地产乃至不动产的多种投资方式。例如即将在京沪试点的房地产信托基金(REITs)，虽然较之直接投资存在资金占用较多、回报有限等劣势，但仍不失保险资金探索投资不动产的一条新路径。
商业地产或将利好
“险资投资不动产对于商业地产开发而言无疑是一个利好消息。”在中国不动产研究中心研究员谢超看来，就目前银行对于地产信贷收紧的背景下，险资的松闸不但有利于地产开发商募集到大额资金，也有利于实现一线城市中黄金地块商业项目的整体出售和长期持有。“更乐观一点看，由于以往商业地产开发资金主要来自银行，若保险资金能够松闸，将有可能催生新一类专业商业地产投资机构。”
实际上在地产投资方面，部分保险公司已经走在前列，其中以中国人寿表现尤为明显，在1月列为远洋地产第一大股东之后，近日该公司又同时对北京中保信地产公司和上海中保信投资公司进行控股，加速介入地产，组建成立了首家保险系地产公司——国寿地产。
国寿地产前身为成立于1994年的北京中保信房地产开发有限公司。2009年12月，国寿投控受让外资股份，将北京中保信变为全资子公司，并随后将其正式更名为国寿地产有限公司，成为了国寿集团旗下惟一从事房地产开发与经营业务的企业，也是国内首家保险系地产公司。
国寿地产注册资本金为人民币2544万元，年营业额2亿元，资产总规模已达29亿元，市值约40亿元；公司所从事的业务包括房地产开发、房地产经纪、物业管理等近10项业务。据了解，目前该公司正在招兵买马，大肆招聘租售业务主管为下一步的实操做准备。
北京中保信更名为国寿地产引起了社会的广泛关注，认为这是国寿大肆进军地产业强有力的信号。
然而也有业内人士担心，险资介入将进一步推高房价，不利于房地产市场的稳定。
对此，21世纪不动产商业地产营销中心经理陈睿表示，目前房价火爆的是民用住房，商业地产仍没有走出金融危机的阴影，而险资介入商业地产有望将商业地产盘活。
“根据我们的统计，商业地产从去年第四季度开始，租赁和买卖的成交量较前两季度均明显上升，带动总体空置率较第三季度进一步下降。然而，需求的复苏还处于初始阶段且仍很脆弱。”陈睿指出，目前商用房与民用地产价格倒挂，商用房仍有较大的增值空间，险资如果此时介入仍能抓住时机。
一家保险资产管理公司负责人指出，保险资金负债性比较强，投资期限以长期为主，而商业地产物业本身就是针对企业等机构客户，有望实现稳定的投资回报。据地产行业人士透露，除了国内险企外，外资险企也正在国内寻找地产“猎物”，目光也锁定在了商业地产领域，看来一旦险资投资房地产细则出台，商业地产的新一轮春天也将随之到来。
商报记者 齐琳 崔启斌/文 焦剑/漫画
