孙奎律师 13021909386
（1）顾云昌称“国十条”效果和城市房产泡沫量成正比
2010年05月01日 中国广播网
据中国之声《新闻晚高峰》(4月29日)17时04分报道,“国十条”颁布到今天(29日)屈指算来已经有13天了,13天来,关于中国楼市的未来,是一个太过敏锐的话题。因为中国楼市的未来,某种程度上,直接关系到中国都市新生代人群的未来。很简单的道理,没有房,哪有家？
今天(29日),有这样一条消息格外引人瞩目:统计称一线城市楼市成交量大幅下滑。消息说:根据中国指数研究院发布的最近一周房地产市场交易情况显示,在调控政策影响下,一线城市市场观望气氛日益浓厚,杭州、深圳、北京等地上周房地产交易成交量环比不同程度下跌。但是与此同时,部分二线城市的交易仍然保持活跃。--北京房产律师，北京刑事辩护律师
一线城市楼市成交量大幅下滑 杭州环比跌73%
国务院楼市新政已经颁布十多天,一度人声鼎沸的杭州各大房产中介门前逐渐变得门可罗雀,很难见到购房者的身影。科威国际不动产杭州湖墅店经理张伟丽告诉记者,店里最近的一次成交还是在新政颁布之前:
新政之后就没有了,基本上都爆单了,前面谈好的意向都不行了。
根据中国指数研究院的统计数据,最近一周,杭州房地产交易成交量环比下跌72.55%。购房者的驻足观望使成交量大幅下跌,此外,许多新楼盘也纷纷推迟开盘时间,以观望行情发展。位于杭州丁桥的冠宇隽园,原本计划4月下旬开盘,新政后开盘时间一再推迟:
冠宇隽园工作人员:我们(开盘)时间待定,现在银行的很多贷款政策都没有明确。
虽然成交量下跌,但杭州的房价没有出现明显的下降。科威国际不动产张伟丽说,大多数房源不仅没有跌,有的还在涨。
张伟丽:2009年,那么多人买进房子,都是高价位买的。你再叫他低价抛出,他不可能抛的。有一批人就把房子放起来,宁可拿来出租,所以我们现在的业务都在做租赁了。
深圳上周新房仅成交417套 环比大跌60%
根据深圳房地产信息网监测,上周4月19日至4月25日,深圳新房仅成交417套,环比大跌60%,但深圳楼市的成交均价却环比增长12.3%。
深圳房地产信息网研究发展部吴上锦:这个主要是成交的结构性问题引起的,成交量最多的前10个楼盘中,有5个楼盘均价是超过3万的,所以它对全市的整体的成交均价是有一个比较大的支撑。
深圳房地产业内人士告诉记者,目前开发商没有面临很大的动力和压力降价,仍然有大部分开发商在观望中。
业内人士:如果政策能够遏制住银行,那么无论是开发商还是投资客,面临资金压力的时候,房价必然会趋于合理。
部分二线城市房产交易活跃 哈尔滨房产交易额上扬--北京房产律师，北京刑事辩护律师
相比一线城市市场观望气氛日益浓厚,部分二线城市的交易仍然保持活跃。哈尔滨市民付先生在一周前看好一套70平米的二手住房,着急结婚的他当即决定购买。
付先生:还是决定要买,我们这种结婚买房的或者无房买房的肯定不会受政策的影响,怕以后房价再上涨。
和付先生一样,一些打算购房的市民并没有因政策出台改变购房计划。哈尔滨市房产交易额在本周呈不断上扬的趋势。
房产经纪分析师李士佳:新政出台之后,目前对哈尔滨市场没有产生影响,反而使房产交易额进行上涨,同期比上扬了20%左右。
目前哈尔滨市房屋价格仍能为广大市民接受,也是市场交易活跃的重要原因。
哈尔滨90%以上都是改善住房环境,刚性需求比较大,近期价格走势分析来看,均价6600元钱,上扬了50到100元左右,已达到6700元左右。
对于目前中国房地产这样一个市场表现,一些购房者表示:数据让我一头雾水,为什么目前政策对撼动高房价看起来起效并不大？中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中央台记者刘玉蕾采访时分析说,交易量的下降在前,价格下跌在后,这很正常。
顾云昌:效果和泡沫成正比。凡是房价上涨在过快的城市,这些城市往往是炒楼者或投机需求者(占比)高的地方,(政策)效果越明显。但在一些二线城市或中小城市,投机需求比例不高,房地产市场价格上涨也不是很快,当然政策不是针对他(这类城市),反应比较慢一点,波动比较小一点。--北京房产律师，北京刑事辩护律师
泡沫多的地方、房价上涨过快的地方和投机系数高的地方,为什么这些城市的房价仍然没有松动呢？新政出台以后,大家有一个反应的过程。现在,买家、卖家都在观望。由于2009年下半年至2010年一季度销售不错,卖家、开发商的资金链比较松,回收款很多。他们不可能在出了新政之后就降价。假如消费持续下降,或新楼盘卖不掉,会引起对开发商的压力。这种情况下,可能有房价松动的可能。也就是说,交易量下降在前,房价松动在后。
北京市律师协会资深房地产律师秦兵也对此深信不疑,他认为房地产市场一定会回归到普通中产阶级能够轻松拥有一套房子的水平。
秦兵:中国的房地产一定会回归到非常理性的状态,具体表现就是普通中产阶级能够非常轻松的拥有自己的住宅。按照这个基本原则,房价肯定会往下跌,而且会跌到我们目前大概想象不到的程度。其实,抑制房价上涨过快,只要抑住了,那就是(房价)下跌。
（2）被扭曲的生态链：百姓储蓄房产 政府消费土地--北京房产律师，北京刑事辩护律师
2010年04月23日 经济观察报 胡芳洁
100万元投往何处能够获得更多收益？2008年12月，买房人方林在北京学知园小区购得一套住房，代价约100万元。目前来看，方林的100万元找到了一个不错的去向，当然这依然与房子有关。
另类储蓄
2010年4月，方林所购买的房子市场售价已经超过200万元，收益为100万元；如果两年前，方林并没有将资金用于购买房产，而是存在银行，情况会怎样呢？
如果方林在2008年底，将100万在银行存为5年期定期存款，当时年利率为3.87%，按这一利率计算，至今其所获得的利息收益约为5万元。
方林的例子并不是个案。
除2008年出现价格下跌外，北京房价一直都处于上升区间，并且在2008年下跌之后，开始了更加疯狂的上涨。从2008年至今，北京诸多商品房项目涨幅都已超过100%。
2008年初，老诚在融科橄榄城以1.3万元/平方米的价格购买一套房产，总价200多万元；目前该项目二手房价格接近3万元/平方米，涨幅同样超过100%。
央行营业管理部第一季度对北京市城镇居民购房状况调查的结果显示，投资性购房居民占比创近两年来新高，达到23.1%。在北京金网络置业投资顾问有限公司总经理杨强宏看来，在北京中心城区，这个比例要高得多。--北京房产律师，北京刑事辩护律师
杨强宏在2009年底提出了 “储蓄化购房者”这个概念，所谓的“储蓄化购房者”具备以下两个特征：一是自己有住房，二是买房不是为了出售赚差价，只为能保值。“我们接触了大量的购房者，以及自己身边的朋友，发现大家都是这样的思维：买房子未必就是想获得租金收益，而是将买房与货币储蓄同等看待。”杨强宏说。
杨强宏接触过一位典型的 “储蓄化”购房者：2009年底，一位外地地产商到北京的地产公司交流、考察，由于当年的销售完成得很不错，这位地产商自己的钱包也鼓了不少，来北京之前，他并没有买房的计划，在参观了位于国贸区域的地产项目禧瑞都之后，考虑到北京CBD核心区域房产的保值功能，他当即做了一个决定，将本来闲置的约6000万的资金全部用于购买该项目的房产。这位地产商表示，他原本没有想好如何管理这些钱，在此购买房产就是为了保值。
对货币贬值的恐惧，使得众多资金进入房地产领域。有时候，即使将钱存在银行里，也可能出现实际的负利率。名义利率减去通货膨胀率之后，才是存款人的实际利率。“CPI只涉及到8大类产品，用CPI涨幅代替通货膨胀率并不完全准确，但也可以作为一种计算方式。”中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示。
以2008年为例，当年存款利率最高的时候，一年期存款利率为4.14%，五年期存款利率为5.85%，而当年CPI(居民消费价格指数)涨幅为5.9%。由此计算，考虑到物价上涨因素，2008年五年期存款实际利率为-0.05%，一年期存款的实际利率为-1.76%，物价上涨已经导致货币贬值。
黄金(1183.60,0.30,0.03%)被认为是能够抵御通货膨胀的投资品。如果将资金用于购买黄金，收益会怎样呢？依然假设100万元为例，2008年12月底，国际黄金现货价格约193.4元/克 (881美元/盎司)，可购入5170克；如果持有到今年4月21日，价格升至251.38元/克，总价值130万元，获得增值收益为30万元，依然远低于相同时间内的房产投资收益。
“房地产已经成为一种重要的资产配置方式。房屋作为固定资产，有居住的属性，也有投资的属性，大家都预期房产会升值，它的投资属性会增强。”安信证券分析师柯玲表示，房产较银行存款、股票、国债等理财产品而言，变现能力差，更适合长期投资；但在中国经济高速增长的阶段，房地产的确成为一种风险较小、收益较高的首选投资产品。
被控制的土地供应
北京四环以内的城市中心区，投资者的天下。这一区域的土地供应量成为这一局面形成的最佳佐证。本报的统计得出，2007年至2009年，北京四环内成交的住宅土地建设用地面积为22万平方米、34万平方米、21.3万平方米，占当年住宅土地成交量的5.2%、5.9%、3.6%。
尽管市场需求得不到满足、房价一路上涨，但从2005年北京推出土地供应计划开始，商品住宅用地的计划供应量，实际上是在逐年减少的：从2005年到2009年，计划供应量分别为1750公顷、1600公顷、1200公顷、1000公顷和700公顷。
而土地实际供应情况，2005年至今，除2007年、2009年完成相对较好外，其他年份，都只完成了计划供应的50%左右。
被牢牢控制的土地供应量，从源头上促进了房屋的资产化。
开发商们显然认为，政府本来有能力供应更多的土地。之前接受本报采访时，华远集团总裁任志强表示，北京将土地整理的权力都集中在自己手中。“政府干活效率是最低的。应该发动企业来进行土地整理、提高一级开发的收益率，来加快土地的供应。”任志强表示。
阳光100置业集团总裁易小迪也表达过同样的观点，他认为：土地市场的问题，核心在于垄断，中国并不缺地，而是供应方式上的问题。城市里面的荒地、废地太多了。政府应该将土地整理放开。
2010年，北京计划供应商品住宅用地为1250公顷，较2009年大幅增加。对此，北京市土地储备中心副主任叶向忠对本报表示：“从现在来看，今年的土地供应量超过去年应该是没有问题。”至于北京市将会采取怎样的措施来保证完成供应计划，他则表示不便回答。
参与多个地方政府土地整理项目的北京大岳咨询有限公司总监李伟表示，2008年之前，北京的土地一级开发市场还有企业的参与，但2008年以后，政府收紧一级开发权，基本上都是由政府在做了。
“北京的地好卖，政府又能融到资，政府需要的只是一个执行单位，找外部企业来合作进行一级开发的意愿就很低。”李伟说，政府主导土地储备和一级开发的模式，以北京、杭州、昆明、合肥等城市为代表；而在土地市场本身吸引力较弱的城市，政府寻找企业来合作进行一级开发的意愿会更强。
“北京的拆迁难度非常大，政府参与拆迁，难度要小于企业去做拆迁。”李伟表示，他认为北京政府控制的模式，反而有利于提高土地整理的效率。不过他同样认为，由于区政府执政能力的差异，城八区中某些区域，还有大量的土地没有整理出来。--北京房产律师，北京刑事辩护律师
在中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立看来，货币过多发行，更广泛的导致了房价上涨。
根据央行报告，2009年年末，广义货币供应量余额为60.6万亿元，同比增长27.7%。“这就意味着不到一年的时间里，我国货币数量增加了三成，货币供应的增长速度已经大大超过GDP的增长速度。“货币过多投放必然导致物价上涨，但2000年以后的中国经济已经由以前的短缺经济，变为供给相对过剩的经济，多余的货币不会冲击一般消费品，物价上涨更多地表现在资产价格领域。”尹中立认为，当前我国房价的上涨本质上是一种货币现象。
（3）北京版新国十条延期 楼市调控地方各怀心思
(2010-04-29) 早报导读 来源：21世纪经济报道
据传，北京版房地产调控政策目前还没有被正式审批，北京市有关领导还没有看完就被捅给了媒体，当天将要出台的北京新政细则推迟到下周三(5月5日)公布。
截至4月28日18点，北京住房和城乡建设委员会并没有公布北京关于“国十条”的落实细则文件。
此前，有媒体报道称，4月28日北京市将出台地方版的“国十条”，其措施将严厉过国务院日前发布的“国十条”，不仅对外地人购买三套及以上住房进行限制，也将对本地人购买多套房屋进行限制。
一位接近北京住建委的人士透露，由于种种原因，北京市原计划4月28日推出的地方版“国十条”可能会延期。
值得注意的是，青岛、南京、合肥等房价比较敏感的城市，或前或后地推出了地方版的“国十条”，有的城市则表示即将推出地方版“国十条”。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在4月24日一场房地产论坛上提醒说，很多开发商认为这次“国十条”调控不过是短期的，惯例的调控，“因为经过了很多调控，所以不惧调控”。秦虹说，这次“国十条”规格之高，措施之严厉和严密都是历史罕见的，建议这些不惧怕调控的开发商放弃这种想法，对新政提高关注度。
考核压力下的地方细则
国务院日前公布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称“国十条”)中，第二条指出：对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
新政一出，即有专家解读，这意味着维护房价稳定已被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
新国十条出台十日后，迫于调控压力，之前房价过快上涨的重点城市纷纷表示：将推出地方细则落实新政。
北京市住建委相关负责人日前透露，“新国十条”出台后，北京市正在研究抑制投资投机性购房的相关政策，4月28日将出台。新政中包括加大差别化信贷、税收政策执行力度，遏制投机性炒房行为等。其中，购买第二套、第三套房将从贷款和许可方面进行限制性规定。
不过，北京的这个细则还是“迟到”了。
截至记者发稿，相关细则仍未向社会公布。据传，北京版房地产调控政策目前还没有被正式审批，北京市有关领导还没有看完就被捅给了媒体，当天将要出台的北京新政细则推迟到下周三(5月5日)公布。
事实上，北京作为全国的焦点，北京市政府面对房价过快上涨的压力之大可想而知。但北京并不是第一个感到压力和做出反应的城市。
3月29日，国土部公布了《中国城市地价状况2009》，其中首次明确“租价比”概念。公布的一系列数据显示，北京 、上海、深圳、天津、杭州和青岛等重点监控城市的住宅市场已经出现了严重泡沫。
被国土部点名的5个城市中，青岛已经在4月26日率先出台相关细则，响应新版“国十条”。
青岛出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展，进一步加快住房建设的意见》中提出，外地人买房贷款须先开证明、商业银行可停发第三套房贷款、中小套房建设用地至少占77% 、重点建设中小套型商品住房、房源价格须一次性公开、住房预售信息向社会公开等十四条房地产新政。
此外，江苏省住房和城乡建设厅相关负责人4月27日透露，“省里的政策最近几天就要出来。”“五一”之前江苏省将就贯彻落实新“国十条”和住建部“通知”出台一系列房产调控政策。
南京市住房保障和房产局相关人士表示，南京已经多次召开研究会议，将在贯彻国务院、江苏省调控新政的基础上，出台具体的执行细则。
秦虹表示，“国十条”新政特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。下一步，省级政府要与住建部签订责任书：第一份责任书是稳定房价的；第二份责任书是保障房建设的。
地方政府见招拆招？
虽然各地积极踊跃地出台细则落实“国十条”，仍然有人担心，地方政府出于自身利益考虑消极执行，大搞“见招拆招”、“上有政策下有对策”。
这样的质疑并非空穴来风。
以已经出台细则的青岛“十四条”来看，除了在保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地供应总量高于国家要求的70%外，青岛的“十四条”在调控力度和操作性上均没有突破新“国十条”。
比如在如何限购家庭第三套房、社保证明和完税证明如何提供的操作上，并没有更多的细节要求。
而从媒体报道的京版调控细则来看，同样的问题得到解决的可能性也不大。
某省住房和城乡建设厅房改处负责人对记者说，中央出台的“国十条”已经让二三线城市出现观望情绪，部分城市楼盘开始降价促销。地方不怕控制房价，担心因为政府过猛的政策将房地产市场信心击垮。
上述负责人说，该省还在观望。不过落实“国十条”的细则还是要出的。
“地方政府出台细则在很大程度上只是在表态。”大岳咨询公司总经理金永祥表示，地方政府如果真的要执行，出不出地方细则其实不重要，新国十条已经把基本的政策说得很清楚了。
“关键是执行，可以不出细则，有具体的落实就行。”金永祥举例说，2008年房地产市场不景气的时候，国务院推出稳定房地产的鼓励性政策，随后地方政府纷纷出台了很多创新性的政策，大大超出了中央的政策范围。
例如，2008年中央提出首次购房优惠税收的措施，很多地方政府直接对二套房也实行了。有的地方政府甚至为了帮开发商解决资金链问题，推出了分期支付土地出让金的措施。
“为什么限制的时候，地方政府不愿意超出中央范围，鼓励的时候，地方措施却纷纷超出中央政策范围呢？”金永祥说，这一反一正的结果已经说明了地方政府在调控房价上与中央存在利益不一致的问题。
（4）中国未来房价仍会稳中有升 但会呈地区分化
--房地产协会副会长 [转贴 2010-04-27]
中国房地产协会副会长朱中一周一表示,房地产新政调控下,目前部分地区已出现房价短期震荡松动,但未来房价将仍稳中有升,并会呈地区分化.
他在北京大学一房地产论坛上演讲时表示,今年全国的房地产销量肯定会比去年大幅下滑,主要因为去年是高位销量,今年投机性的购房资金会有撤离,且改善型住房贷款等门槛提高,观望者会较多.
朱中一认为,物业税和房产税迟早会出台的,但何时、以何种方式出台均需增加透明度.而未来房地产价格涨幅会呈地区分化.
"中西部地区价格涨幅不太快的话,预期会稳中有升,东部地区如果房价高的话,要看区位,区位不好的地方可能会降,区位好的话,可能在高位盘整,二手房可能会比一手房提前价格松动.
朱中一认为,当前房地产调空措施证策还存在一些细节待明确,比如二套房认定标准、如何完善土地招拍挂制度都需要一个过程,各地区包括商业银行对其标准认定不一,需要有统一的认定标准.
面对地产新政实施後"二套房"如何界定,此前中国银监会银行监管一部主任杨家才称,新的房贷政策不再以贷款记录来认定,而是以家庭拥有的房屋数量来认定是否为第二套、第三套.
**房市症结在于供不应求**
朱中一表示,目前商品房市场需求旺盛,但供应偏紧,加上今年信贷总体比较宽松,但投资渠道狭窄,资金只能进楼市和股市.这些因素都在政策执行当中充当不确定因素,"政策稍有松动,就会变成冲动."
"这轮房地产新政目的是促进房地产业平稳健康发展,绝不是打压.但要制定出多数老百姓认可,有可操作性,有效引导房地产消费的税收政策,难度很大."朱中一说.
此外,中国今年将有580万套左右的政策性和保障性住房开工建设,朱中一认为,在今年房地产市场销量不景气的情况下,要完成这麽多开工建设项目,对各地方政府执政和财政能力是一个考验.
中国3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%,涨幅创下历史新高.面对高烧不退的楼市,近期中国政府使出调控房市连环拳,包括收紧首套及二套房贷款,银行可根据状况,暂停发放第三套住房贷款;以及限制异地炒房等举措.
（5）「末日博士」麦嘉华：中国经济恐在一年内“崩溃”
2010/05/03
彭博社（Bloomberg）报道，有「末日博士」称号的麦嘉华(Marc Faber)预测，中国经济将会放缓，甚至有可能在9-12个月内「崩溃」(crash)。
麦嘉华接受专访时说：「泡沫化的讯号全都出现了，无论如何，中国经济都将放缓，甚至是在未来9-12个月间溃堤」。
受到中国政府打压房市与调高存准率的影响，上证指数今年已大跌12%，为全球表现最差的股市之一。
中国股市今日休市。
中国人民银行(央行)周日意外宣布，将再度调升存准率，也为股市增添变数。
官方数据显示，中国70个主要都市的3月房价，较一年前上涨11.7%，创历年新高；2月消费者物价也上扬2.7%，创16个月最大升幅。
麦嘉华说，政府抵制房市投机，将促使投金转向股市。
但他强调，鉴于中国股市吸引力降低，投资人亦可能转买黄金。
麦嘉华的经济「崩溃」说，呼应了对冲基金经理人Jim Chanos与哈佛大学教授Kenneth Rogoff先前的评论。
麦嘉华指出，他会避免投资与中国经济相关的企业，以及铜、锌等基本金属。
他较偏好的是小麦、玉米与黄豆等农产品。
他还说，上海世界博览会的开幕，「并非一个特别的好兆头」。
麦嘉华举例表示，1873年主办世博会的维也纳，1970年代仍为股市下跌与经济衰退所困扰。我们的北京刑事辩护律师团队是优秀的律师组成，而且北京房产律师团队也是我们专业团队之一，北京房产建筑律师，北京建筑房产律师是房产律师团队的一个具体领域，我们是北京丰台律师，或者是北京市丰台区律师，我们也向其它区提供服务，如：北京市海淀区律师服务，北京市宣武区律师服务，北京市崇文区律师服务，北京市大兴区律师服务，北京市石景山区律师服务，北京市西城区律师服务，北京市东城区律师服务，北京西城律师服务，北京东城律师服务，北京崇文律师服务，北京宣武律师服务，北京市昌平区律师服务，北京市顺义区律师服务，北京市房山区律师服务等，都是我们律师团队服务的范围，我们也提供其它民事律师服务，所以我们也是北京婚姻律师，北京法律援助律师，北京合同律师，北京朝阳律师，北京朝阳区律师，北京法律咨询，北京交通律师，北京行政律师，北京刑事律师。希望我们能为社会作出贡献。
