北京金牌大律师－－房产法专家

     27日下午温家宝总理在新华网与网友在线交流，谈及房地产问题时说：“群众的心情我非常理解。我也知道所谓‘蜗居’的滋味。其实，改革开放30年来，城乡居民的住房都有相当的改善，大概是城镇人均住房面积增长了5倍，农村人均住房面积增长了3倍。但是由于我们国家人口多，土地面积又少，所以住房成了人们生活中的一个困难问题。应对金融危机后，房地产市场有了很快的发展。但由此同时，一部分城市房价上涨过快，造成群众的不满。为此，中央曾两度采取4条和11条措施。”--北京房地产律师

同时温家宝总理还将《国四条》与《国11条》概括成四个方面－－北京房产律师

第一，增加保障性用房，到2011年建成750万套保障性用房。同时加快建设廉租房与普通租赁房，并强调“住有其居，并不一定都能做到住有其屋，我们这个屋是指自己的房屋。因此，还有相当一部分人要住公用的租赁房，还有相当一部分低收入者，包括农民工要租用廉租房。”－－北京丰台区律师

第二，鼓励和支持人们购买自住和改善性用房，政府在金融及财税上支持市场增加建设低价位和小套型住房。

第三，采取经济和法律手段，抑制投机性和投资性住房－－北京丰台律师

第四，管好市场。依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

温家宝总理最后提到“还担心拉不住这匹脱缰的野马”，并说： “从供需平衡的角度，从市场来满足群众多样化的角度，从运用法律和经济的手段管理市场的角度，都需要花费一定的精力和一定的时间。但是我有决心，本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。”－－北京丰台区律师

对温家宝总理与网友交流的谈话来讲，笔者的理解并非与当前媒体一致－－北京宣武区律师

首先温家宝总理讲话已经非常明确，政府只会利用财政投资建设廉租房与公共租赁房，来解决一部分低收入人群的住房保障，其他人的住房依旧要依靠市场化来解决，从目前全国有27000万低收入人群的数字看，750万套保障性住房与实际需求相差450万套，如果算上农村的贫困人群，保障性用房的建设数量将远远不够。－－北京房产律师

其次从温家宝强调部分城市房价上涨过快可以看出，这与09年房地产整体运行情况完全不符，从09年全国房地产运行数据看，全国房价从一线到三四线城市的房价都在暴涨，连一些副县级乡镇的房价也涨幅30%左右，二线城市房价涨幅多半都在50%左右，部分省会及沿海城市房价涨幅超过70%，而一线城市房价基本涨幅也都在50%以上，其中北京、上海、深圳等地的部分楼盘房价基本已经翻番，最高涨幅的楼盘房价在1倍以上。说部分城市房价上涨过快，采取4条与11条措施来调控，其根本用意已经非常明显，就是不会全面调控，而在09年发放了天量信贷之后，今年的流动性与通胀压力同时存在，如果只调控温总理所说的部分城市房价，那么受通胀与流动性影响，其它三四线城市房价必然暴涨。－－北京房产律师

当然在整个谈话过程中也提到了利用经济与法律手段抑制房价的措施，但是从《国四条》与《国11条》和京版《国11条》中可以看到，这些政策都过于温和，尤其是在能够抑制投机性和投资性住房的货币政策方面，二套房以外的房贷利率依旧不高，而且首付比例也仅停留在40%之上，如果按09年一线城市平均商品住宅价格暴涨60%以上，部分楼盘房价暴涨100-200%来衡量，如果货币政策的流动性不变，通胀压力逐渐加重，那么仅靠只有5.5%左右的营业税这一块，从资本逐利属性看根本无法抑制房价暴涨。－－北京房地产律师

此外对于政府如何管好市场的问题，已经是多年的老调重谈，自从04年05年开始陆续实施房地产调控政策后，房价在最近6年依旧呈高速上涨趋势，这说明政府调控政策与执行方面都不到位，而从上面所说的《国四条》、《国11条》以及近年来的政策可以看出，根本没有任何严厉的政策可以用来对圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价进行法律约束，尤其在地方政府执行方面，从04年至今所出的所有政策基本都形同虚设，这是近年来房价暴涨的又一根源。－－北京房产律师

最后回顾下09年房地产政策与两会之间的关系再做分析，09年全国各地房地产政策基本都是在两会后出台的，两会期间也基本没有讨论涉及到房地产调控的政策，而今年，个地方政府基本都在两会前提前推出新一轮房地产调控政策，从京版《国11条》出台至今也没有得到中央其他部门对北京房地产调控政策的相关评价，可见目前从上至下基本已经认可京版《国11条》的调控政策力度，对于房贷政策也没有真正收紧，首套房7折房贷外的二套房贷，依旧在实行首付40%的房贷政策，而此前各个银行的优质客户，也依旧在享受着贵宾的待遇。这足以说明，今年的房地产调控依旧如此前一样，雷声大雨点小，不温不火，并无法促使房价下跌，尤其是不能促使房价大跌。－－北京丰台区律师

如此看来，如果再没有新政出台，寄望政府调控来降房价的希望就已经不复存在，今后可以降房价的依旧是不久可期的房地产崩盘，无论从任何角度看，以当前房价比、租金比以及经济环境下，房地产崩盘都将在所难免，少则1年，多则两年，房地产必将导致中国经济的一场浩劫！－－北京丰台律师

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