【裴晓红】各位领导、各位朋友大家下午好！我是裴晓红。2010年中国房地产发展趋势是在经历了惊心动魄的2009年之后成为了大家非常关注的话题，我们今天非常高兴请到了常胜主持人介绍的台上来自于政府和企业的代表，欢迎他们！我想荣幸的和大家介绍一下今天有来自于北京市住保办的研究院周荣友主任。2010年中国房地产发展趋势，我们就不得不说说2009年政府4万亿投资刺激中，更多的消费型购房人度过了一个焦灼时期。房地产开发企业度过了一个在睡梦中都能笑醒的一年。我们想房地产企业在09年一年当中，他们也有喜有忧，我想就这个话题，同各位企业嘉宾，能够从各自的角度与我们分享他们在09年当中的喜与忧。首先有请华瀚集团耿总。--北京房产律师

【耿梅】大家好！今天非常高兴参加这次的论坛，首先祝福一下中经联盟。在短短一年，中经联盟走到今天，都是与各位同事的努力还有它的理念分不开的。我本人有幸成为中经联盟常务理事非常高兴。2010年房地产走势的问题，因为我觉得从08年底到09年初，然后一直到09年，大家一直不停的讨论，每个月都有类似的讨论。因为那个时候正处于经济危机导致中国整个经济下降。其实到09年，我想在座各位产业内人士都知道，但是说2010年房地产走势，我觉得房地产是综合的，包括商业地产、写字楼等等，在09年住宅地产得到了很大的发展。因为我是主要做商业地产的。近些年在商业地产写字楼方面，应该说不是非常好。因为商业地产基本上跟我们真正的市场是相关联的。实际上到现在由于经济危机的影响，09年整个商业地产是下滑的地步。2010年能否走好，现在还是打一个问号。我认为我们真正房地产走好的时候是什么时候？就是如果我们商业地产，商业价格等等全面提升的时候，我认为才是房地产真正走好的时候。--北京房产律师

【裴晓红】听到耿总谈到09年地产的经验和心情的时候，我们感到喜忧参半。可能忧的会多一些。下面有请王杰王总。

【王杰】应该说09年房地产是喜忧参半。尤其是房地产市长的问题上，楼市这种完全可以人为左右的东西是不好预测的。大家想一想在我们出现拐点，出现低迷，出现打折、让利的时候，我们的大仙，大师们，都进行预测。乐观一点的讲可能两年以后就会好起来。所有人都没有想到09年6月份就出现好转。09年下半年所有人都没有与到。我们经过07、08、09年的跌宕起伏，我觉得这个取决于市场供需。如果供需解决不了，这个一个是土地供给，一个是地方政府的土地财政，如果这些解决了，我想我们会得到平稳发展。北京房产律师

【裴晓红】我们听出王总09年的遗憾，也听到王总对2010年有很多的期盼。下面有请台上嘉宾王总来说一下。--北京建筑房产律师

【王军】我想对每一个从业人员来说，房子好卖。其实我相信大多数人我们最担忧的就是房价快速上涨。因为房价上涨对我们行业来说，面临压力也很大。关于对未来的预期还是比较高。如果未来预期比较高，就会导致地价的上升。从这个方面来讲，忧大于喜。主要是考虑未来的发展。我们也做过很多的研究，发现一个数据这个关联度你说巧合也好，比如是从2004年到2008年，咱们的M2的增速是2.78倍，09年M2增速是30%。房价增速也是30%。所以说咱们的房价与货币关系非常密切。目前这个房价具体到一些城市，比如北京、上海，因为货币发行之后，越大的都市货币越多，导致上涨越快。2010年也是这个趋势，2010年据我了解今年货币发行价不会低于09年。房价问题已经不是我们行业的问题，这个是关系到政策，特别是货币政策。2010年只要是宽松货币政策，房价可以采取很多措施去遏制，现在看来国家是采取温和的措施遏制，2010年房价涨幅肯定要比2009年好一些，但是房价上涨的趋势这个是不可逆转的。因为咱们要搞GDP，只要M2发行量大于GDP增速，那么货币一定出现贬值，为了补充房价一定会上涨。北京房产律师

【裴晓红】王总给我们带来了房地产各个基本要素之间的关系，这个深刻的关系对于2010年房地产操盘和房地产走势是有非常好的重要借鉴意义。下面有请中体的陈总。我之前关注到您的很多观点，其涉及的内容跨越的主题是非常之广泛。今天想就09年您在地产开发方面的经验喜和忧方面，帮助我们一起分享一下。--北京丰台区律师

【陈顺】09年，去年这个时候所有人看到09年是很难过的一年，因为是保增长带来了一系列的政策，使得房地产仍然是唱主角。最后保八的任务，我觉得年年困难年年过，年年过的都能过。2009年应该说大多数发展商都不错。什么样的过得不好？房子没有的卖的，房子是有周期的，09年没有房子卖的房地产企业开发商应该说2009年看着别人笑，应该说只要有房子卖的，2009年开发商都应该过的很不错。我觉得2009年总体来说应该是预想不到的。2010年保增长变成稳增长，包括金融税收方面的调整，可能会出现差别化的发展。产品不同，类别不同，或者由于各方面的情况，可能在差别化上有很多的，可能2010年在这方面会有更多的体现。我觉得2010年不能太乐观，因为房地产行业，无论是2008、2009。应该说这个日子过的也不是像想象的那么宽松，就像人胖一点可以，瘦一点也没有问题，但是一夜之间胖起来的，这就是一种病。实际上高房价，政府在这方面也给予了宽容，但是涨幅过快，应该说2010年开发商应该保持清醒的头脑。--北京市丰台区律师

【裴晓红】感谢陈总给我们说了过去的利与弊。最后我们请万科的老总毛大庆。

【毛大庆】09年就不说了，09年王石说过三个字就是想不到。说未来不明朗。我想说一下2010年的看法。首先我觉得2010年中国经济恢复的基础是不稳定的。记得今年上半年北京市政协在调研的时候，当时就说过什么时候中国的商业地产在这一轮经济波动里面恢复的时候，可以说才是真正的恢复。再说说大的经济背景，我觉得2010年中国三件事很纠结发展。第一个如何保持平稳较快的发展，第二，同时又如何能够控制通胀的预期和实际的发展。第三如何能够更好的控制资产的过快不正常的发展。这三种我们单独拿出来看都没有问题，但是一起来看，2010年我们如何把握这个，恐怕不是房地产问题，可能是经济结构大的问题。第三我想说的，大家老说房地产市场走势预期判断，事实上谁也不要去判断，我们就像汶川地震以后，我记得没到第三、第四天，就有人说他们发现了汶川地震前多少年陕西女博士已经非常准确论述了会在08年5月份在哪发生地震，而且发的非常准。既然有这样一个文章，为什么没有预测到地震呢？回过头来大家都是大师。房地产金融危机地震，我觉得每次灾害过后，我们应该变的更成熟，应该学点东西。而不是我下次预测地震什么时候会来。我想说，第一，房地产经理人，希望市场稳定健康发展。而事实上现在这个市场呈现的是不正常的健康征兆。这个是有相当强的必然因素。比如城市化发展，资源极度不平衡。我前一段时间说，北京市的资源集中教育、文化、医疗、科技、资讯、艺术等等，基本上1/3全中国的资源都集中在北京这样一个城市。那天我问姚景源博士，70个城市资产越来越脱离当地消费者的平均消费水平。北京和上海更加不用说了。这个里面不要去埋怨为什么地王频现。过去城市化发展，一部分城市快速集中大量中国的有效资源。这些城市如何能够保持相对比较稳定的长时间生命力长足发展，我觉得这个里面恐怕首先应该是政府要做一些工作。包括今天住保办也有人在。保障这方面，到底保什么，怎么保？我想最近这个概念越来越明朗。北京这样的城市，人口的增长，解决不了大家往这集中，解决不了很多人愿意到这来想有资产的愿望。但是我觉得北京应该做好准备，怎么限制资源去容纳更多的门槛，这个就是大城市的承载问题。这个问题引发的一系列思考，我觉得必须要保障性住房结构，比如租赁性的就应该远远大于销售性的。另外保障性租赁性房子的面积要严格控制，要能够容纳更多的人。要考虑如何将现有资源容纳更多的人。我对商品房的问题，保障性住房用地调整到70%以上，恐怕商品房用地数会变得更加稀少。纵然有很多的地，如果把这个地分出以后，在这种情况下，在商品房用地争夺上，如果单一的采用原来招牌挂方式，恐怕解决不了地王频出的问题。这就提出一个课题，我们怎么科学化改良土地出让方法。最近有很多很好的案例，比如上海，政府调整社会公共事业和配套设施比例。开发商拿到比实际争夺拍卖相对便宜的地块，政府要考虑如何通过有效调控手段，让招牌挂变的合理。第三个，我们刚才陈顺讲的，我们都不希望明天就没有工作了。都希望行业长命。08年很多职业经理人担心，要没有工作。公司缩减、裁员。今年突然间房地产发展一下变成这样，我觉得大起大落恐怕都不是行业的正常状态，也都不是我们所希望的。我觉得是不是我们所有行业，所有房地产企业呼吁一下，大家共同的保持相对平和的心里，让房价问题维持在相对合理的态势。这个东西可能需要所有的企业一起去努力，纵然创造出最大股东回报是职业经理人天经地义的责任，但是维持这个市场正常健康发展，也是维护我们所有职业经理人能够持续发展的最重要的一个保障。为了让职业经理人有一个长期发展态势，还是让市场弄的好一点为好。谢谢大家！北京房产律师

【裴晓红】感谢毛总。提出了很多个人非常精准的意见。今天的论坛话题，我是想引起大家对2010年的思考，但是从各位企业界代表给我们的话题当中，透露出在他们工作思路当中，在他们对房地产行业思考当中，我们已经感觉到09年已经过去了，他们更多的思考是2010年，是未来。我们原本第二个话题，就是2010年中国房地产发展形势，一会儿我们会就更加敏感问题，和大家分享他们的观点。第二个问题，是从中国房地产发展形势来看，我们可能更敏感的问题就是房地产价格。我们想请周主任给我们做一个解读。北京丰台区律师

【周荣友】今天很高兴来到这里，刚刚大家都展望了下2010年市场。从2010年今年保障性住房建设，我想搞企业搞经济的都希望有好的经济效益，但是另一方面也要关注社会效益。那就是有钱了买好的房子，我们要关注中低收入家庭，政府也是加大建设量，加大供应量。今天我也是非常的希望更多人参与保障性住房建设当中来，保障性住房它的风险相对效一些，今年一千多万，希望更多的人参与到这个当中来。第二方面，现在住宅产业飞速发展。毛总介绍了万科的情况。万科在住宅产业化方面走在了前面。从政府的角度也是推进住宅产业化，通过住宅产业化提高偶然保障性住房，包括其他住宅建设，也提高居住的水平。所以说这一点我希望在座的朋友能够认真的关注，在09年试点的10万多平的住宅，产业化住宅在2010年要尽快推50万。更多的推进住宅产业化。谁先参与进来，谁可能就占得市场先机。我们也希望建设单位，设计部门，还有各地生产企业大家联合起来，一起推动住宅产业化，为所有城市提供质量更好，更加宜居的住宅。不管以后的路好走也好，或者生产艰辛也好，我们都要一起走。谢谢！--北京房产律师

【裴晓红】谢谢周主任！从政策的角度还是给我们带来了信心和期待。最后一个话题，我想今天非常难得请到行业类精英代表，最后想请你们给我们带有消费型投资，以及投资需求的意向购房人一些建议。从王总开始。--北京市丰台区律师

【王杰】房地产供需已经失衡，需求增加，供应却在不断缩小。09年下半年出现了很多地王，政府虽然加大供应，2010年上半年，以及前三季度价格不会有太大变化，投资想买房四季度以后再说。

【陈顺】上半年可以看，下半年可以买。上半年可以看，我觉得大多数都是看中国的经济。下半年可以看能买1号线不买2号线，这是我一个最基本的。

【王军】我说一个数据从09年来看，09年销售面积比08年涨了44%，而土地出让面积09年反而比08年低了，降低了14%。也就是说09年供应还不如08年。我说这个说明了什么，我认为2010年下半年房价可能还会上涨。我认为越早买越好。这是第一个观点。第二个观点，以后如果房子主力消费人群，商品房的主力消费人群，以后是改善型居住这些人。也就是最有消费能力的那些人。为什么？因为他本身有房子了，他把房子卖了，赚一个差价就有能力买新房。从这个角度来讲，也就是说，资源是稀缺的，品质又要好，这个才具有投资价值。--北京房产律师

【耿梅】我觉得投资性的，你现在没法说该不该买，从历史发展来说，这么多念了，所有前期买房的人，应该说一大半90%的人都没有亏。所以我觉得在合适的机会，从投资角度上，我觉得房价相对稳定的。这是中国相对在投资领域比较稳定比较踏实的。投资选择什么样的产品呢？我本人认为主要是看它的稀缺性、位置。你必须是有增长的空间。北京宣武区律师

【毛大庆】我一般说你是不是真有用这个房子，如果你真有用，不管是改善的还是什么，就赶紧去买。为什么赶紧去买？事实上这是一个规律。现在北京我刚刚说了，盆就这么大，我们北京16000平方公里土地，我跟多位学术和政府领导检查过这个数，也就6千平方公里能盖房子。不光是盖住宅。以我实际的需要，如果需要买就赶紧去买。但是这个里面有一些要注意的。今年下半年出现的这些高价地到一年多以后投入市场，那个时候房价和那个时候北京的平均消费能力，我觉得这个里面要警惕一件事情。我觉得北京房价终究会走上很高的价格，但是要注意，有可能出现一个时期房价已经远远脱离了市场的平均消费能力。那个时候会出现一批房子放在那，可能走得很慢的局面。不代表北京的房子多了，需求少了，或者说供过于求，我觉得不是。仍然是供不应求。从这些角度来看，我觉得一手房、二手房都是房源，不能说新房是房源，二手房也是重要的房源。一季度二手房交易量骤然下降。大家也都看到了。北京市崇文区律师

【裴晓红】谢谢毛总。

【周荣友】我希望更多的人能买得起好的大的房子。

【裴晓红】实现居者有其屋是我们大家共同的期待。让我们充满信心的走进值得期待的2010年，感谢台上嘉宾与我们分享了他们的观点和智慧。谢谢！--北京房产律师

北京著名律师--首席律师孙奎13021909386（免费法律咨询）

2010中国房地产市场发展趋势--北京金牌房地产大律师

标签:

联系人

房产律师-房地产律师