21世纪住宅发展的特征--北京房地产专家律师，北京知名律师，海淀律师，丰台律师，崇文律师，宣武律师，北京市丰台区律师，北京市海淀区律师，北京市宣武区律师，北京市崇文区律师，北京刑事辩护律师，北京房产律师，北京房产建筑律师，北京建筑房产律师，北京丰台律师，北京市丰台区律师，北京市海淀区律师，北京市宣武区律师，北京市崇文区律师，北京市大兴区律师，北京市石景山区律师，北京市西城区律师，北京市东城区律师，北京西城律师，北京东城律师，北京崇文律师，北京宣武律师，北京市昌平区律师，北京市顺义区律师

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孙奎律师 13021909386

目前我国的住宅建设，面临着新的历史机遇和巨大的挑战。党和国家对住宅建设工作越来越重视，不仅将其作为提高国民生活水平的关键措施，而且作为扩大内需、拉动经济增长的重要内容，采取了一系列措施，为住宅建设提供良好的政策环境。另外，国家对住宅建设以及住户对住宅标准的要求越来越高，高新科技在住宅建设中广泛运用，这不仅要求我们搞好房屋的功能、质量与配套设施建设，而且要抓好住区环境与文化建设，全面提高住宅的功能质量水平。因此，住宅发展要与这一新的时代背景相适应，才能把全面、持续、健康发展的住宅产业带入新世纪。
　　21世纪是注重人与环境和谐发展的生态时代。住宅是与人类关系最为密切的形态，居住建筑的本质和目的是给人创造一个安全舒适的生活环境。住宅发展是物质增长的过程，同时也是人居环境、居住文化建设的过程。研究人类居住环境和住宅建设的发展，已成为规划师、设计师、建筑师和广大居民的共识。住宅发展的特征主要有以下几方面。
　　  一、住宅的舒适性
　　住宅是人一生中最重要的生活空间，人的一生有一半以上的时间在这个空间中活动，因此住宅质量的好坏是人们生活质量高低的一个重要标志。21世纪住宅发展的特征首先就体现为舒适性。住房建设必须转变思想，树立以人为本的新观念，针对具体户型对于购买面积的要求，尽可能地满足其个人喜好，提供灵活的间隔；根据家庭人口的变化、生活习惯、个人爱好、职业需求等进行灵活地调整，以满足其居住的个性，提供一个更安全、舒适的空间，满足居家的会客、起居、餐饮、学习、工作、漱洗及储藏等方面的要求。
　　住宅的功能化要求“住得下，分得开”，“住得舒适，身心健康”，满足人身、财产安全。住宅内部有关设施的方便性是住宅舒适性的内在要素。室内环境上，讲究自然、韵味、浪漫与色彩的和谐统一，以保持优雅、宁静、舒适的居室氛围；外在的住宅室外配套设施要完备。
　　日本曾总结出舒适环境的八大要素：(1)空气清新，无污染和臭味；(2)宁静，无噪声；(3)丰富多彩的绿化；(4)与水景亲近；(5)街道美丽、整洁；(6)具有历史文化古迹；(7)有适于人们散步的场所和空间；(8)有游乐设施。其中人们对安静、空气、绿化这三要素最为关心，并列为舒适性的基础要素。目前我国用五个指标来衡量舒适度：(1)居住密度；(2)绿化面积；(3)日照、室内温度、湿度；(4)室外活动场所和设施标准；(5)室外环境的噪声标准。
　　  二、住宅的生态性
　　生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染、生态平衡的建筑环境。人们渴望回归自然，希望更多地和大自然接触。这里讲的环境不仅涉及住宅的自然环境，如空气、水质、土地绿化、动植物、能源等，也涉及住宅的人文环境、经济系统和社会环境。培养住宅生态性概念主要是在这种观念影响下，在住宅建设和住宅发展中始终以生态为中心，特别注意与自然环境的结合与协调，善于因地制宜、因势利导地组合一切可以运用的元素，充分利用阳光、通风，注重与大自然的、地理的、景观的、人文环境与大环境相对接，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划和管理，使住宅环境处于良性循环状态。
　　住宅的生态性至少可以理解为以下几点：
　　1.住宅建设应营造生态园林，创造出绿地、风雨长廊、漫步小径、假山流水、瀑布等相互搭配而协调的新型园林景观。总体布局上，考虑满足日照要求和绿地空间，形成特色，在户型设计上充分利用环境特点，使主要空间享有最佳景观。
　　2.提高住宅区的绿化程度，排除工厂废气污染及有害、有毒植物，改善住宅小区气候。
　　3.使用环保建筑材料，在住宅建设中推广新型墙体材料、节能材料和节能采暖、空调制冷等系统的应用，提高绿色建材、绿色饰材的应用量，推进资源回收与开发的应用力度。
　　4.以动态观念、发展眼光看待住宅空间：私车泊位。建立地下车库，将车库设在小区绿地下面，实行人车分流，把噪声和车辆尾气污染减少到最低限度。
　　5.重视住宅的外观设计，协调楼宇周边环境，临街住宅不宜设置面向路面的外飘阳台；要采用隔音效果较好的外墙建材，减少噪声干扰；为使住宅采光充分，户型设计应多面向阳。
　　6.住宅区的方便、安全、卫生：住宅区内外交通方便，完备的公共服务配套设施，服务方式、项目、时间的便捷。居住区环境不仅要保证居民的日常安全，而且要考虑在发生特殊情况下的安全，如火灾、地震等。要保持空气清新。饮水要符合标准，尤其是水池二次供水的情况下，室外公共设施环境要清洁卫生，供水应以铜管取代铸铁（镀锌）管，洁净能源。
　　7.住宅生态环境建设的协调性：住宅小区室外环境的美观，取决于建筑群体的组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面装饰材料与色彩的选配等。环境配套协调，给人以明快、淡雅、亲切之感，富于人情味、生活气息和地方风格。
　　8.培养住宅区居民的生态伦理观念，广泛开展生态教育活动，形成强烈的小区生态文化氛围。
　　总之，生态住宅人居环境应做到人文环境与自然环境、生态环境的和谐统一，营建高效、节能、环保、健康、舒适、生态平衡的居住环境。
　　  三、住宅的信息性
　　信息化时代的到来和电脑的普及，将引起家庭生活及住宅建设的重大变革。人们更多的时间工作、休闲在家里，生活的舒适性、安全性提高，家庭和社会紧密相联，使住宅智能化、信息化成为必然。住宅建设强调以人为本、以科技为本，尽可能将现代环境、生态、智能、潜能等新技术融入住宅建设和居住生活之中，实现住宅智能化、信息化。
　　智能、信息化的住宅是理想的生活工作场所。它能提供：1.舒适、方便、安全的居家环境。智能布控系统的引进，实现人工环境（空调、照明、太阳能）控制系统，保证了居住舒适性。实现住宅区的全方位（楼宇门窗廊道）监控，红外线防盗报警、电子巡更、火害烟感、求助呼叫、指纹识别、“三表”出户、IC卡计费，有效地优化治安环境，增强住户的安全感，极大地方便住户的日常生活。2.完善的计算机网络及服务系统，能迅速获取加工与提供信息，保证住宅小区内数据、语音、图像等多媒体信息传输：快捷准确的内外信息交换功能——IP电话、可视电话、电子邮件；丰富多彩且高质量的文化娱乐设施——视频点播、掌上电脑、数字电话、家庭网络、影视宽带网等信息家电；智能网络工作站进入每个家庭，实现多种教育和家庭服务——Internet网上冲浪、软件下载、网上购物、远程医疗、网上炒股等等。人们可以在家办公，实现无纸化办公；在家上学，在家受教育，接受远程终身教育。鼠标一点，遨游全球，“足不出户便知天下事”。
　　  四、住宅的文化性
　　我国是一个具有悠久历史文化传统的国家，居住文化源远流长。著名历史学家周谷城说过：“文化都是从解决衣食住行问题开始的。”文化是人类行为的精神内涵，居住作为人的最主要的行为之一，也是文化的一项基本内容。住宅的文化，不仅是居住者的文化，也是建筑者的文化，是与住宅消费有关各方面的综合体，应当包括住宅建筑艺术、环境营造艺术、居室美化艺术及居住的风俗习惯、居住质量、居住人际关系等等。在住宅建设中要不断地加大文化的份量，人们对文化内涵的需求，从小区布置建筑风貌、艺术品的陈设等方面都要提供，建筑造型艺术要更加体现地方特色、民族风情。作为一个家庭来讲，要涵盖健身、视听、读书、艺术品收藏等各空间，文化性、文化气质要更加渗透到生活的深层。因此，住宅建设作为一种文化现象，应具备：1.优良的施工质量。它包括新颖设计、精心施工、严格管理和过硬的质量。整个设计、施工、管理、创优质的过程，既是住宅建设的过程，也是创造文明与美的过程。
　　2.优美的居住环境。居住环境包括自然环境和文化环境。自然环境是指住宅小区的空气洁净度、噪声干扰程度、地理环境、绿化美化程度等。依山傍水、闹中有静、小桥流水、曲径通幽、鸟语花香都是优美的自然环境。居住在这样一个环境中，会使人心旷神怡、康乐延年。文化环境是指住宅小区内的学校、文化设施及周围的文化氛围。良好的文化环境，对于提高人的文明程度、综合素质以及培养后代都起很大的作用。近年来，购房者对物业周边的教育水准、人口素质、环境质量、社会治安等方面都非常关注。
　　3.优质的物业管理。物业管理是住宅文化不可缺少的一部分。物业管理的根本宗旨在于为广大住户创造美好的生活，包括：房屋及附属设施的修缮与管理；环境卫生保洁，花木绿化养护等；供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防等设施的维护；道路维护；地下车库管理；公众代办性质的服务、专项服务；日常生活类如接送孩子上学；商业服务项目，小型商场服务设施；金融服务。要为住户创造一个安全、舒适、欢乐、宁静、祥和的生态环境，充分体现对住户的关爱，积极倡导文化观念。
　　4.住宅文化和住宅建设的本身有着天然的联系。住宅文化表现在住宅区位的选择、住宅区的规划、楼宇的外观造型及单体设计、建筑施工质量、住宅的装备水平（厨房、卫生间装备，空调、采暖装备、智能化技术装备，室内装饰及陈设）、住宅的功能合理（功能配置合理、面积分配有效、使用率的提高、功能房面积增设、空间及场景布置）、小区的文化设施建设、环境的绿化程度（绿化系统、防止污染系统、生态型新能源利用系统）、建筑小品的品位及小区文化氛围、居民的居住卫生习惯、文化修养、情趣、消费价值观念、生活质量水平及小区物业管理等方面。
　　住宅文化水平是与住宅业的水平相一致的，中国人乘改革开放之东风，对住宅提出了非常高的要求，住宅及住区文化品位的高低，直接地影响整代或几代人的文化修养，因此抓好住宅的文化建设是住宅业发展的必然趋势。
　　总之，21世纪是知识经济和信息化时代，国力的增强，人们生活水平的提高，追求质量好、品位高的智能住宅是大势所趋。住宅进入了一个新的换代期，它要求住宅的开发者、设计者、建设者及决策者们，必须跟上世界建筑发展的潮流和我国经济发展的步伐，重视住宅发展特性的研究，实现人居环境特色建设。这是我国住宅发展的必然要求，也是日益激烈的市场竞争给住宅建设发展提出的新课题。